안녕하세요 미츄츄입니다.
이번에 첫 오피스텔 잔금 대출을 받으면서 몇 가지 배운 소소한 사항들이 있어 공유해 드려고 합니다.
대출 상담사를 통한 대출 받으면서 코가 베이지는 않을까 ㅋㅋㅋ 염려가 조금 있었습니다. (대출은 어색해요 ㅎㅎㅎ)
상담사들은 뭔가 정보를 야금 야금 푸는 느낌이랄까요?
나중에 다른 분들 - 분양자들이 모여있는 단톡방 -을 통해 정보를 수집해 보면, "아...이것도 물어봐야겠네." "엥? 조건이 뭔가 있었어?" 이런 경우가 종종 있었기 때문입니다.
대출 상담 특징
직접 구체적으로 물어보지 않으면 모든 대출 조건을 아주 디테일하게 밝히지는 않습니다.
이 점이 아주 명심하셔야 합니다.
그래서 처음 대출 상담을 받아보시는 경우에는, 어느 정도 선까지 어느 정도 범위까지 물어봐야하는 지 처음에는 감이 잘 오지 않아서 아래와 같이 준비해봤습니다.
아주 아주 기본적인 부분이라 그런지 이걸 글로 정리까지 해 놓은 블로그 글은 없더라구요.
같은 대출 초보, 분양 초보, 투자 초보분들께 실질적으로 도움이 되었으면 합니다.
대출 상담 시 반드시 물어봐서 확인해야 하는 사항
- 대출 한도
- 그냥 계산 결과 값인 대출 한도만 조회해 달라고 하시면 안 됩니다. 이때에는 대출을 받으시고자 하는 아파트, 오피스텔 등의 감정가를 꼭 물어 보세요. 이 감정가를 기준으로 DSR 등이 계산되는데 상담을 받으시는 은행마다 이 감정가가 조금씩 다릅니다. 감정을 회사/업체가 다르기 때문이에요. 대출 한도 계산의 아주 기본적인 베이스가 되는 감정가가 달라지면 대출 한도도 결국에는 달라지게 되니 반드시 물어 보셔야 하고, 어떤 은행이 대출이 잘 나오는 건 지 비교해 볼 때에도 아주 유용합니다. 그리고 본인이 직접 LTV, DSR 계산할 때도 도움이 되어요.
- 방공제 여부 - 이 방공제도 은행마다 하는 곳이 있고 안 하는 곳이 있어요! 서울은 현재 5500만원이에요. 방공제를 적용하는 은행이라면 이 금액을 대출 한도에서 빼게 됩니다...한도가 더 줄어...들...죠.
- 대출 한도가 개인 신용 대출, 신탁 대출 등이 추가된 정말 max 금액으로 말하는 게 아닌 지도 구체적으로 물어보세요 - 가끔 상담사분들이 대출 한도 간단히 유선상으로 문의할 때, 부동산을 담보로 나오는 기본 담보대출에 추가해서 개인 신용 대출이나 신탁, MCG 보증료를 부담해서 받을 수 있는 대출 금액까지 포함한 정말 말 그대로 최대치 한도를 말할 수도 있어요. 개인 신용대출을 추가로 내면 대출이 2건이 되는 거고, 신탁을 하게 되면 내 부동산의 명의가 신탁으로 넘어가게 되고, MCG는 보증 수수료가 나가는 단점들이 각가 있습니다.
- 대출 금리
- 금리를 확인 하실 때에는 금리 "우대조건" 혹은 "부수거래"를 상세히 물어 보셔야 해요. 은행이나 상담사들은 거의 10에 9은 우대 금리가 100% 적용된 금리를 안내해 줍니다. 이 우대된 금리를 적용받기 위해 부대 되는 여러 조건들 - 대게 신규 카드 발급/카드 사용액 (카드도 연회비 엄청 비싼거 발급 받아야 한다고 아주아주 나중에야 말해줍니다. 물론 연회비 환급 받는 방법도 알려주기는 하지만 매우 귀찮아지는...), 급여이체 (급여이체 조건이라면 얼마를 최소 급여로 이체를 해야 하는지, 이미 다른 주거래 은행 즉 급여를 받고 있는 은행이 있다면 이체 시 이체자 이름을 "급여"라고 수정해서 이체해도 괜찮은 건지), 화재보험납부의무, 적금, 통장 잔고 유지의무, 뱅킹 사용 등 - 이 있으니 아주 구체적으로 물어 보셔야 합니다.
- 변동 혹은 고정 여부 - 변동이라고 해도 몇 개월 단위 - 3개월, 6개월- 로 변동인지도 꼭 물어 보세요. 지금처럼 가계대출을 정부가 쪼으고 있는 상황에 금리를 고정을 가져가는 게 좋을 수도 있고, 금리가 향후 떨어질 것이라고 보시는 분들은 변동이 더 좋을 수도 있고 그러네요.
- 대출 기간
- 대출 기간은 너무 간단한 질문아니야라고 하실 수도 있겠지만...대출 기간도 연장, 연장 해서 최대 x년까지 되는 상품인데 이 최대 기간만 말해 주는 경우가 있습니다. 제가 실제 겪었어요. 10년이라고 했다고, 계속 상담을 해 보니, 최초 3년, 이후 1년씩 연장해서 총 10년까지 연장이 가능한 상품이더라구요.
- 거치 여부 및 기간 - 거치는 이자만 내는 기간을 말합니다. 대출 상품들도 거치기간이 일부 가능한 곳도 있고 안 되는 곳도 있어요. 물론 거치를 선택하게 되면 금리가 올라가는 부분이 있으니 상황에 맞춰서 선택하시기 바랍니다.
- 중도상환 수수료 - 보통 대출금액의 %로 정해져 있고, 만일 3년이내까지 수수료가 있다고 하면, 매 년마다 차등 적용되고 매 년 줄어드는 구조입니다.
- 상환 방법 - 만기 일시상환, 원리금균등, 혹은 원금 균등 상환인지 도 확인 하세요. 투자 목적에 따라 만기일시상환이, 아니면 원금을 갚아가는 조건이 더 유리할 수 있습니다.
- 가계 대출의 경우 - 실거주 요건 혹은 세입자 전입 가능 여부 (가계 대출을 받아도 본인 실거주가 요건인 은행이 있고, 대출 실행날까지 전입만 안되어 있으면 된다고 하는 은행이 있으니 꼭 확인해야 할 사항 중에 하나입니다)
대출은 시간 여유를 가지고 하는 게 좋다
이번에 대출을 받으면서 한 가지 알게 된 건 - 대출은행에서도 감평사를 랜덤하게 돌린다고 하더라구요. 그래서 조금 보수적으로 감평을 하는 회사가 시스템에서 걸리게 되면 한도가 조금 낮아 질 수 있다고 합니다. 이게 정부에서 무조건적으로 모든 은행에 요구하고 있는 사항이다 보니 어딜가나 마찬가지라고 하고요. 그런데 이 감정가 돌리는게 하루에 1번 가능하다고하시면서, 최대로 잘 주는 곳에 걸리려면 - 이걸 돌리는 횟수는 제한이 없나 봅니다 - 대출 실행일에 flexiblity가 있으면 좋다고 귀뜸해 주셨어요. 가령, 이런 회사가 25곳이 시스템에 있다고 하면, 랜덤하게 이게 걸리다 보니, 운이 좋으면 첫 날 한도가 바로 원하는 만큼 나올 수도 있고, 아니라면 계속 뺑뺑이를 돌려야 하는데 시간 여유가 없다면 이 뺑뺑이를 돌리는 횟수가 정해져 버리는 거니 아무래도 불리 할 수 있다는 겁니다.
그럼 잔금 실행이야기 (+취득세 납부, 카드 무이자 등) 로 다시 돌아오겠습니다. 휴!
▼ 이전 발행글
2024.08.10 - [투자 절세 재테크 - 투자 주식 부동산 세금 등] - [부동산투자] 오피스텔 잔금 대출 이야기 (1)
댓글