[부동산투자] 오피스텔 잔금 대출 이야기 (1)

안녕하세요 미츄츄입니다.

오늘은 오피스텔 잔금 대출에 대해 이야기 해 보려고 합니다. 

 

 

 

21년 아파텔 오피스텔 투자한 이유 

제가 투자한 오피스텔의 입주 시작일이 한 달도 남지 않았네요. 

오피스텔 마저도 가격이 계속 오르던 부동산 상승장이던 2021년에 서울의 한 오피스텔을 분양받았습니다. 

 

무리한 투자는 하지 않는 성격이다보니 오피스텔을 구매할 때도 몇 가지 기준을 세우고 진행을 했었습니다. 

 

1. 브랜드 있는 오피스텔 

2. 세대수가 적지 않아야 함

3. 오피스텔 임대 수요가 많은 곳이며 위치는 성장가능성, 잠재력이 있는 곳 

4. 중도금 무이자 대출 

 

분양 받을 당시에는 당근 행복회로를 많이 돌려, 입주쯤에는 못 해도 1억을 올라있겠지라는 생각을 하기도 했었습니다.

 

그렇지만 분양 후 3년 뒤 입주이다 보니 부동산시장이 다른 분위기가 될 수도 있겠다는 생각에 여차하면 "실거주"해야겠다는 각오로 분양을 결정했었습니다. 

 

부동산 투자 초짜에게는 역시나 부동산 시장은 어려운 것이었나 봅니다. 3년이 지난 24년 지금, 부동산 시장은 예전 같지 않고, 적지 않은 가격의 오피스텔을 분양받았던 수분양자분들 모두 어려운 시기를 겪고 있는 것 같습니다. 

 

제일 중요한 건 감정가

행복했던 중도금 무이자 기간을 거쳐 잔금 대출을 받아야할 시기가 오다보니, 은행 이곳 저곳 상담을 조금 받아보고, 분양자들과 그룹 채팅을 통해 귀동냥도 하면서 한 가지 배운 가장 중요한 개념은 바로 "감정가"였습니다. 

 

DSR, RTI 등등 대출 가능금액을 조정하는 요건들이 당연히 중요하지만, 이 모든 factor들이 적용되는 가장 기본이 되는 금액은, 각 은행들의 감정가였습니다. 

 

시행사/분양회사쪽에서도 감정을 진행하기는 하지만, 실제 대출을 제공하는 은행들 각자의 감정가가 매우 중요합니다. 이 때 보는 것 중에 많은 영향을 미치는 요인들 중 하나가, 실제 매물이 얼마에 나와 있느냐 하는 것인데, 흔히 말하는 마피 매물이 나와있으면 치명적이라고 합니다. 

 

감정평가가 이루어지는 시기만큼은 분양자들이 협조가 잘 되어서 마피매물을 거두는 것이 매우 필요한 시기였습니다. 

 

(불행 중 다행으로, 제가 준비해 둔 여유자금으로 잔금을 치룰 수 있는 은행 감정가가 나오긴 했습니다. 물론 감정가가 아쉽기는 했습니다만...) 

 

 

 

역시 투자는 신중하게, 준비는 최대한 보수적으로 해야 하는 게 맞다는 걸 또 배웁니다.

 

 

오피스텔 잔금대출  - 가계대출, 사업자 대출 어떤 대출을 받아야 하나 

 

저는 오피스텔을 분양받으며, 계약금 10% 및 중도금 6차 10%를 자납하여, 현재 무이자 중도금 총 5차분 금액과 잔금 30%를 대출을 받아야 하는 상황입니다. 

 

오피스텔 잔금 대출을 결정하실 때는 본인의 상환계획, 현금흐름, 분양받은 매물의 사용 용도 등을 잘 고려해서 선택하셔야 합니다. 

 

오피스텔 잔금 대출을 하게 되면, 중도금 대출은 실행된 잔금으로 상환이 되게 됩니다.

요새 오피스텔 잔금 대출 금리는 낮게는 3.5% 높게는 6%까지도 있는 것으로 보입니다. (물론 본인의 신용상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

 

일반적으로 가계대출 보다는 사업자 대출이 한도가 높게 나오지만 금리가 사업자대출이 더 높습니다. 

그리고 사업자 대출을 진행 할 경우, 임대사업자 (일반임대사업자, 주택임대사업자)로 진행 할지 아니면 일반사업자로 진행할 지도 결정하셔야 합니다. 

 

각 대출 형태마다 장단점이 존재하고, 이 장단점이 각자의 상황에 따라 장점이 그닥 장점이 아닐 수도, 단점이 오히려 장점이 될 수도 있습니다. 

 

사전 검검때 나온 은행들과 반드시 부스에서 상담을 받아보시기 바랍니다. 아니면 최소 명함이라도 받아 오시기 바랍니다. 다른 은행들과 지점들은 아직 감정가도 없고 준비가 안되어 있기 떄문에 사검때 실제 나온 은행들과 비교해 한도나 금리면에서 아쉬울 수 있습니다. 

 

 

제 개인적인 상황에서는 한도는 적당히 나오면 충분하고, 금리는 낮을 수록 좋고, 대출기간은 길어야 했고, 잔금대출 후 전입이 가능한 임대를 할 목적이었기 때문에, 가계대출로 진행하려고 마음을 먹었습니다. (물론 일임사로 환급 받은 부가세는 토해내는 것을 감안했습니다.) 

 

이런 조건들을 염두해 두고 여러 군데 상담을 받았으나, 최저 금리를 제안한 A은행은 실거주 요건이 있어 아쉽게도 제외를 해야 했고, 현재 거치기간 10년에 금리 4%를 제안한 B은행 (만기상환/변동금리)과 대출기간 40년에 금리 4.5%를 제안한 C은행 (원리금균등/변동금리)사이에서 고민하고 있습니다. 

 

10년 이내에 적당한 시기에 오피스텔을 매매할 의사가 있기는 하지만 매매가 얼마나 쉬울 지도 고민이고, 10년 뒤에 보유를 결정해서 대환 대출을 결심하게 된다면 다른 대출을 알아봐야하는데 그때는 또 어떻게 될 지도 모르겠고, C은행 40년 대출은 일단 당장 매달 부담하는 금액이 높다는 부담감과 만일 10년쯤 매매를 한다고 했을 때는 오히려 이자를 더 많이 부담하게 되는 상황이라, 여러가지로 고민을 하고 있는 시점입니다. 

 

다음 포스팅에서는 어떤 결정을 내렸고, 잔금 대출을 어떻게 실행이 되는지에 대한 이야기로 돌아오겠습니다. 

 

감사합니다. 

 

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2024.08.30 - [분류 전체보기] - [부동산투자] 오피스텔 대출 이야기 - 2 (대출 시 무조건 확인해야 할 사항!)